Di solito siamo stati abituati a valutare casi di incremento delle altezze a causa dello spostamento a quota maggiore di un solaio di copertura.
Ma può succedere anche che la variazione dell’altezza sia generata dall’abbassamento del pavimento e quindi possiamo affermare di aver generato un aumento di volumetria di un manufatto edilizio.
Una risposta giunge dalla circostanza dei fatti affrontata dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 4038/2024.
Abbassamento quota del pavimento del pianterreno costituisce incremento di volumetria
La proprietaria di un immobile abbastanza datato decideva di abbassare il pavimento del vano a piano terreno per poter inserire un soppalco, attraverso la presentazione di una CILA. Il nuovo pavimento risultava quindi accessibile dalla strada e dalla porta d’ingresso attraverso alcuni gradini in discesa.
Fatto sta che il Comune le ingiungeva il ripristino della stato originario dei luoghi entro 90 giorni, poiché, tra l’altro, l’abbassamento di quota del pavimento di ben 50 cm aveva prodotto un incremento volumetrico di oltre 5 m3, facendo risultare la CILA inadeguata.
La proprietaria ricorreva al Tar, poiché sosteneva invece che l’abbassamento del pavimento sarebbe avvenuto in misura più ridotta, non costituendo quella variazione una vera è propria ristrutturazione edilizia, come sostenuto dal Comune.
Dopo il giudizio del Tar a favore dell’ente territoriale, si giungeva quindi al ricorso in appello presso il CdS.
Un abbassamento quota del pavimento genera nuova volumetria
Palazzo Spada ricorda che gli interventi di manutenzione straordinaria disciplinati dall’art. 3, D.P.R. 380/2001 (citato dall’appellante), fanno riferimento ad opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (Cons. Stato, sez. II, 18/02/2021, n. 1474).
Nel caso in esame, appurati i reali 50 cm (per un totale del +10% di incremento volumetrico) di abbassamento del pavimento, è confermato l’aumento di volumetria per cui sarebbe stato necessario richiedere il permesso di costruire.
Infine, precisano i giudici che tramite quell’abbassamento del pavimento si è messa in pratica, oltretutto, una vera e propria opera di scavo che ha modificato la morfologia del territorio circostante.
Il D.L. Salva-Casa e le nuove tolleranze costruttive in caso di abusi lievi
Il D.L. 69/2024 meglio conosciuto come decreto “Salva-Casa”, è intervenuto sull’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” del D.P.R. 380/2024, con l’aggiunta del comma 1-bis), il quale ha introdotto una riparametrazione per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024:
lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non è
considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
- del 2 % delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.
Proviamo ora a contestualizzare il caso proposto dalla sentenza del CdS appena analizzata, utilizzando i dati relativi e limitati all’ambiente oggetto di aumento di volumetria riportati dalla sentenza.
Abbiamo, quindi, una superficie totale utile di 17,50 m2 e un’altezza di 3,30 m.
Per la stima della tolleranza volumetrica calcoliamo la cubatura assentita dal titolo edilizio originario:
- Cubatura = superficie utile x altezza
- Cubatura = 17,50 m2 x 3,30 m = 57,75 m3
Ora calcoliamo la tolleranza del 5% prevista dal D.L. 69/2024 per superfici fino a 100 m2:
- Tolleranza = Cubatura assentita x 5%
Tolleranza = 57,75 m3 x 0,05 = 2,89 m3
Quindi la cubatura in eccesso dovrà rientrare entro la tolleranza di 2,89 m3.
La cubatura in eccesso risulta di oltre 5 m3, per cui volendo prendere in considerazione (più o meno forzatamente) solo le misure dell’ambiente oggetto di abuso, lo scostamento volumetrico non autorizzato non rientra nella tolleranza dei 2,89 m3.
Conclusioni
In conclusione abbassare la quota di pavimento con consequenziale modifica dell’altezza interna potrebbe significare aumento di volumetria.
fonte: ingenio
