Sempre più spesso e soprattutto in questi ultimi anni, la domanda ricorrente dei notri committenti è:
“…geometra se voglio rifare le facciate della mia casa e beneficiare delle detrazioni fiscali del 90% (bonus facciate) è indispensabile la verifica di conformità urbanistica edilizia?“
Per l’avvio dei cantieri che accedono al bonus facciate è necessaria la verifica di conformità edilizia? Oggi rispondo a questa domanda che mi arriva direttamente dall’amministratore di un condominio che sta valutando di intervenire sulla facciata utilizzando i benefici previsti dall’articolo 1, commi da 219 a 224 della legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di bilancio 2020).
Bonus facciate: il titolo edilizio
Per rispondere a questa domanda occorre, come sempre, prendere come riferimento la normativa edilizia; questo oltre a interfacciarsi qualche sentenza della Corte di Cassazione che possa chiarirci al meglio le idee.
Testo Unico dell’Edilizia.
Gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche di sola pulitura o tinteggiatura, se non interessano le parti strutturali, si configurano come interventi di manutenzione ordinaria di cui articolo 3, comma 1, lettera a) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Come prevede il successivo art. 6 del Testo Unico Edilizia, questa tipologia di intervento “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42” è eseguita senza alcun titolo abilitativo.
L’avvio del cantiere
Per iniziare ad eseguire il rifacimento delle facciate che accede al bonus facciate, non necessitando di alcun titolo edilizio (permesso di costruire o SCIA leggera/pesante), né di comunicazione di inizio lavori asseverata (in alcune Regioni, come la Sicilia, si presenta la CIL, ovvero una semplice comunicazione di inizio lavori), non è necessario (per l’interessato) attestare la conformità urbanistica-edilizia.
Attestazione necessaria nel caso di interventi che necessitano di CILA, SCIA o permesso di costruire.
Occorre inoltre porre attenzione inoltre nel rifacimento delle facciate, che si prevede il rifacimento degli intonaci per una superficie superiore al 10% della disperdente complessiva comporta il rispetto dei limiti di trasmittanza (per esempio occorrerà la realizzazione di un cappotto) e permette di accedere al bonus facciate e alle detrazioni del 90%
I benefici fiscali e la decadenza
ATTENZIONE – L’art. 49 del Testo Unico Edilizia prevede “Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione“.
Si potrebbe pensare che un intervento per il quale non è necessario un titolo edilizio non può essere considerato abusivo, ma sarebbe una interpretazione sbagliata.
Gli interventi della Cassazione
L’argomento è stato oggetto di numerosi interventi della giurisprudenza.
Recentemente è proprio con la sentenza della Corte di Cassazione n. 11788/2021 ad affermare che ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su immobile illegittimo, effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, “ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legalmente“.
L’abuso edilizio
Secondo la Cassazione, qualsiasi intervento viene realizzato su un immobile che presenta degli abusi edilizi, per cui lo stato dei luoghi non è conforme alla concessione edilizia o all’ultimo titolo presentato, rappresenta una prosecuzione dell’attività criminosa. Situazione che deve essere chiara a chi vuole realizzare degli interventi anche di edilizia libera, utilizzando i benefici fiscali previsti dalle norme.
La regolarizzazione dell’immobile
È, infine, necessario ricordare l’art. 50, comma 4 del Testo Unico Edilizia per il quale “Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49“.
ATTENZIONE – Una eventuale sanatoria dell’abuso (anche successiva) consente di far cessare gli effetti dell’eventuale decadenza dei benefici fiscali.
La conformità urbanistica-edilizia
Volendo rispondere al nostro lettore, nel caso di manutenzione ordinaria per l’avvio dei cantieri non serve la verifica dello stato legittimo ma è chiaro:
- se l’immobile presenta degli abusi anche questo intervento integra una nuova irregolarità almeno sin quando non viene rimosso;
- la verifica di conformità urbanistica-edilizia è indispensabile nel caso si voglia fruire di qualsiasi detrazione fiscale;
- la sanatoria dell’abuso fa cessare gli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza dei benefici fiscali.
Conclusione
Il consiglio pertanto che diamo quotidianamente è sempre lo stesso:
prima di intervenire su un immobile, affidatevi sempre ad un professionista scrupoloso e qualificato, che possa consigliarvi al meglio sulle scelte che fate; nel caso specifico ad una collaborazione tra il vostro tecnico ed il commercialista sarà di fondamentale importanza per l’ottenimento dei vostri sogni!
fonte: lavoripubblici
