Nel condominio esistono contemporaneamente la proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari e la proprietà comune sulle parti dell’edificio che sono a servizio di tutte o di una parte delle unità immobiliari esclusive, da questo nasce l’esistenza delle tabelle millesimali.
L’art. 1117 del codice civile individua le parti comuni dell’edificio che ricadono nella comproprietà di tutti i condomini. Che sono:
- parti dell’edificio necessarie all’utilizzo comune (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, portoni di ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, facciate).
- aree di parcheggio, locali per i servizi a comune (portineria, lavanderia, stenditoi e sottotetti destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune)
- opere installazioni e manufatti per l’uso comune come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari
- centrali del gas, dell’energia elettrica e del riscaldamento, antenne
- i collegamenti dagli impianti centrali fino alle diramazioni ai locali dei singoli condomini o fino al punto di utenza.
Il diritto sulle parti comuni è irrinunciabile (art. 1118 c.c.).
Le parti comuni dell’edificio sono indivisibili (art. 1119 c.c.) salvo che la divisione possa farsi senza rendere incomodo l’uso della cosa comune e con il consenso di tutti i condomini.
Si rendono necessari quindi dei criteri per stabilire il diritto di ciascun proprietario sulle parti comuni; e inoltre anche la misura del suo contributo alle spese per le parti comuni dell’edificio.
Lo strumento stabilito dalla legge è quello delle tabelle millesimali, che contengono il valore proporzionale delle singole proprietà espresso in millesimi (art. 68 disp.att c.c.).
Il millesimo è l’unità di misura con cui si esprime in termini numerici il valore della singola proprietà esclusiva rispetto all’intero edificio.
Le tabelle millesimali contengono l’elenco delle singole unità immobiliari e dei rispettivi proprietari, con l’indicazione dei millesimi attribuiti a ciascuna proprietà
Le tipologie di tabelle
Le tabelle millesimali di proprietà (art. 1118 c.c.) dicono in che proporzione ciascuna unità immobiliare ha diritto sulle parti comuni, in base al rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e il valore del complesso dell’edificio.
Le tabelle millesimali di gestione dicono invece in che proporzione ciascuna unità immobiliare deve contribuire alle spese di gestione delle parti comuni (artt. 1123 ss c.c.) anche perché le parti comuni dell’edificio possono essere a servizio delle singole unità immobiliari in misura diversa.
Le tabelle millesimali nel Codice Civile
Le tabelle millesimali sono obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a dieci, come prescrive l’art. 1138 del codice civile, che afferma che se il numero dei condomini è superiore a dieci, è necessario che il condominio si doti di un regolamento al quale devono essere allegati i criteri di uso delle cose comuni e di ripartizione delle spese relative.
L’approvazione delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio avviene con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Sotto il numero di dieci condomini vi è la facoltà e non l’obbligo di far redigere le tabelle millesimali.
L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile prescrive che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare si calcola in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento del condominio, salvo il caso in cui esistano delle tabelle contrattuali.
Tabella millesimale generale
La tabella millesimale generale (detta anche Tabella A) è quella che indica in millesimi il valore della proprietà di ciascuno, ed è quella alla quale fare normalmente riferimento per ripartire tra i condomini le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio.
Tuttavia, la tabella generale può non essere sufficiente. Quando nel fabbricato esistono unità immobiliari che usufruiscono in modo maggiore o minore delle parti comuni; si pensi ad esempio all’uso dell’ascensore per l’ultimo piano dell’edificio.
Il codice civile prevede a tal fine una diversa ripartizione per le spese ricostruzione e manutenzione di scale e ascensori, tetti e lastrici solari e per il riscaldamento comune.
Per tale ragione si rende necessaria la predisposizione di tabelle millesimali di ripartizione delle spese per le scale (tabella B) e per l’ascensore (tabella C), per il riscaldamento comune (tabella D) per i tetti ed i lastrici solari.
fonte: teknoring
