I presupposti della doppia conformità per la sanatoria edilizia
Se gli interventi sono stati effettuati senza permesso di costruire, vi è l’ordine di ripristino della situazione di fatto precedente che non ammette graduazioni.
Accertamento di conformità e sanatoria edilizia, quali sono i prerequisiti? Risponde il Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato interviene con due sentenze sull’accertamento di conformità per la sanatoria edilizia; lo fa confermando che la sanzione specifica in presenza di interventi edilizi effettuati senza permesso di costruire è la demolizione.
Una volta ritenuto che non sussistono i presupposti per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria essendo gli interventi effettuati senza permesso di costruire, la conseguenza prescritta è l’ordine di ripristino della situazione di fatto precedente che non ammette graduazioni.
Accertamento di conformità e sanatoria: i due presupposti
Con la sentenza n. 286 del 17 gennaio 2022, che ha respinto il ricorso contro il diniego della domanda di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 Tue, per la trasformazione senza titolo edilizio di un’unica sala polivalente in due mini alloggi dotati di servizi, locali e ingresso, il Consiglio di Stato ricorda che per interventi realizzati in violazione delle norme che prevedono il permesso di costruire o la Scia, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario può richiedere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).
Secondo il Consiglio di Stato e una consolidata giurisprudenza, per l’ottenimento della sanatoria edilizia sono necessari due presupposti:
- che venga in rilievo un vizio formale e non anche sostanziale;
- che si rispetti la regola della doppia conformità.
Contrasto con la destinazione urbanistica
Nel caso in esame, la creazione dei due mini alloggi si configura come ristrutturazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico in quanto comporta l’incremento della capacità ricettiva della struttura assistenziale di due unità abitative.
Tale qualificazione giuridica degli interventi effettuati comporta che gli stessi si pongono in contrasto con la destinazione urbanistica dell’area, con conseguente insussistenza dei presupposti per potere procedere all’accertamento di conformità.
Illegittimo il permesso di costruire in sanatoria condizionato
Anche la sentenza n. 362 del 20 gennaio 2022 del Consiglio di Stato tratta del principio della doppia conformità; lo fa accogliendo il ricorso di un comproprietario contro la concessione in sanatoria di alcune opere realizzate senza permesso di costruire, a condizione che una scala in alluminio in un’area comune fosse rimossa.
Già il Tar aveva accolto il ricorso, rilevando la contraddittorietà del provvedimento. Da una parte, l’amministrazione ha rilasciato il permesso di costruire anche per la scala; dall’altra ha posto come condizione per il rilascio della sanatoria la sua rimozione.
Il giudice amministrativo aveva ribadito la legittimità di un permesso di costruire in sanatoria condizionato “al fine di contenere l’impatto di opere abusive sul tessuto edilizio e ambientale e sul decoro urbano, il quale può legittimamente introdurre o recepire prescrizioni intese ad imporre correttivi sull’esistente o a mitigare l’impatto paesaggistico del manufatto, qualora si tratti di integrazioni minime o, comunque, tali da agevolare una sanatoria altrimenti non rilasciabile”.
Accertamento di conformità e sanatoria: il requisito della doppia conformità
Tuttavia, si considera il provvedimento del Comune discordante con il principio della doppia conformità. O la scala era assentibile sin dall’inizio e quindi anche in sede di sanatoria, oppure non lo era; ma in tal caso si sarebbe dovuto rigettare l’istanza, per assenza del requisito della doppia conformità.
Inoltre, il Consiglio di Stato rileva che per interventi su parti comuni occorre l’assenso dei proprietari e quindi l’istanza di sanatoria necessitava dell’assenso di entrambi i proprietari; questo anche se su un muro perimetrale esterno.
L’art 1102 del codice civile riconosce il diritto di ciascun proprietario della cosa comune, di farne uso, anche per un fine esclusivamente proprio, e di realizzare interventi sulla cosa comune; a condizione che non si alteri la destinazione della cosa comune e sia consentito il pari uso degli altri condomini, mentre vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico, ossia quelle modificazioni che ne alterino l’entità sostanziale o ne mutino la destinazione originaria.
Nel caso in esame, la scala incideva necessariamente sulla facciata dell’immobile in comproprietà, alterando in modo rilevante la cosa comune. Questo significa che influiva sul diritto di godimento, per cui l’istanza di sanatoria richiedeva anche il consenso dell’altro proprietario.
fonte: teknoring
