Il caso classico
La proprietà di un immobile condominiale ha chiesto il risarcimento dei danni al Condominio per le infiltrazioni provenienti dalla terrazza di copertura sovrastante la sua abitazione e di proprietà di altro condomino.
Succede spesso che il Condominio chiama in causa il proprietario della terrazza e la ditta appaltatrice che ha svolto i lavori sulla stessa, sostenendo che le infiltrazioni sarebbero state imputabili alla cattiva esecuzione dell’intervento edilizio eseguito da quest’ultima.
Concorso di responsabilità tra proprietario del lastrico e condominio
In materia di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, vige sempre di regola una concorrente responsabilità:
- del proprietario o dell’utilizzatore esclusivo del lastrico solare, a norma dell’art. 2051 c.c. come responsabile delle cose in custodia;
- del Condominio che a norma dell’art. 1130 c..c commi 1 e 4 e dell’art. 1135 c.c. n. 1 e 4 è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relative alle parti comuni dell’edificio.
Il concorso di responsabilità può essere superato solo con la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, in mancanza della quale, i criteri di ripartizione del concorso sono quelli stabiliti dall’art. 1126 c.c., e cioè:
- un terzo delle spese di riparazione o di ricostruzione a carico del proprietario o dell’utilizzatore esclusivo del lastrico (o terrazza);
- i restanti due terzi a carico del Condominio.
Infiltrazioni dal lastrico solare: le conclusioni della Cassazione
La ragione della norma è da ricercare nella “naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna”.
Occorre pertanto ripartire la responsabilità ponendo a carico del proprietario del lastrico un terzo del risarcimento e a carico del Condominio i due terzi. Quanto all’inquadramento della fattispecie, è corretta l’applicazione dell’art. 2051 c.c., in tema di responsabilità del custode; e trattandosi di una responsabilità oggettiva, l’imputabilità del fatto al custode poteva essere esclusa solo con la prova del caso fortuito o della forza maggiore.
La causa
Occorre analizzare con attenzione se la causa è proveniente per caso fortuito allora può essere integrato dal fatto del terzo nell’ipotesi ad esempio in cui il Condominio o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all’attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode.
Tuttavia bisogna che il custode e proprietario del lastrico riesca a fornire la prova del caso fortuito o dell’opposizione del Condominio all’effettuazione di atti conservativi e di opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.
Pertanto se non comprovato,, si esclude che possa rientrare nel caso fortuito la cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice, fatto questo che non escluderebbe la responsabilità ex art. 2051 c.c. per la custodia della cosa.
Conclusioni
Le infiltrazioni causate dai danni provenienti dal lastrico solare solitamente rispondono per due terzi il Condominio e per un terzo il proprietario o l’utilizzatore esclusivo del lastrico.
fonte: teknoring
