Premessa
Il soppalco è un intervento edilizio minore, per il quale a volte il permesso di costruire non è richiesto.
Questo avviene quando le sue caratteristiche non comportano incremento della superficie dell’immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco stesso consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.
Quindi la domanda sorge spontanea: sono opere che necessitano del permesso di costruire o no?
La risposta come spesso succede è: dipende…
Per esempio un piccolo soppalco, opera realizzata all’interno di un cambio di destinazione d’uso da locale commerciale a residenziale, effettuata senza permesso di costruire e quindi è ritenuta abusiva dal comune.
Il caso è quindi interessante sotto un duplice aspetto: da un lato, fa chiarezza sul titolo abilitativo che serve in caso di cambio d’uso (con opere, ma anche senza), dall’altro tratta la situazione particolare del piccolo soppalco.
Cambio d’uso con nuovo soppalco: l’opera del contendere
Le opere abusive oggetto dell’ingiunzione ripristinatoria consistono in:
- “trasformazione del locale adibito a sala lavorazione ed esposizione, come da progetto, in un locale taverna, mediante la realizzazione di un vano forno ad uso domestico e di un camino entrambi in muratura. Il locale si presenta completamente arredato con mobili e suppellettili da cucina;
- realizzazione, sempre all’interno del suddetto locale, nella zona retrostante, di un soppalco con struttura metallica e legno lamellare, pari ad una superficie di circa mq. 9,00 con scala di collegamento in ferro e collocato ad un’altezza di ml.2 dal piano di calpestio”.
Demolizione legittima
Per il TAR, il provvedimento comunale è legittimo nella parte in cui contesta la realizzazione di un mutamento di destinazione del manufatto, da commerciale (locale adibito a sala lavorazione ed esposizione, come da progetto) a residenziale (in un locale taverna, mediante la realizzazione di un vano forno ad uso domestico e di un camino, … con mobili e suppellettili da cucina).
Testo Unico Edilizia e cambio di destinazione d’uso
Il Testo Unico all’art. 23 ter del dpr 380/2001 dispone che “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorchè non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purche’ tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unita’ immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale”.
Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è quello che interviene tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, poiché è solo in questo ambito che viene in rilievo un diverso regime urbanistico-contributivo
Pertanto il mutamento di destinazione d’uso, comportante il passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, necessita del permesso di costruire, anche se non sono state eseguite opere.
Secondo Testo Unico
Per realizzare un soppalco, è necessario il permesso di costruire se l’opera è di dimensioni non modeste e comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.
Soppalco e titolo
Il soppalco in ragione della sua scarsa consistenza abusiva, non necessita di permesso a costruire.
Infatti la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, di solito un’abitazione, interponendovi un solaio, va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.
Quindi, possono manifestarsi due situazioni diverse:
- serve il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico;
- si rientra, invece, nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.
Quindi se si tratta di un manufatto di piccole dimensioni, realizzato “con struttura metallica e legno lamellare, pari ad una superficie di circa mq. 9,00 con scala di collegamento in ferro e collocato ad un’altezza di ml. 2 dal piano di calpestio”.
L’opera, consistente in un vano chiuso, di piccolissime dimensioni (circa 9 mq.) senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone, di fatto si configura come un ripostiglio e pertanto non serve il permesso di costruire.
fonte: biblus
