Il Consiglio di Stato chiarisce i casi in cui per il rifacimento della terrazza può essere sufficiente la segnalazione certificata di inizio di attività. Un’ interessante sentenza del Consiglio di Stato (Cons. St. 27/07/2021 n. 5570) si occupa del rifacimento di una terrazza sul mare, prima coperta con una tenda in pvc, poi risistemata con parapetti, lastre di vetro e fioriere. Il vicino contestava infatti la necessità di un permesso a costruire, del nulla osta della capitaneria di porto e del parere della Soprintendenza, mentre il proprietario aveva rifatto la terrazza con una semplice SCIA, dichiarando l’esecuzione di opere interne. Il Consiglio di Stato, dopo aver tracciato i confini tra opere che necessitano del permesso a costruire e attività edilizia che può essere eseguita con comunicazione di inizio attività, dà ragione al proprietario della terrazza.
Il caso
La società ricorrente era proprietaria di un compendio immobiliare a ridosso dell’arenile demaniale nel Comune di Caorle, località Porto Santa Margherita, ed era titolare di due concessioni marittime. All’interno di quest’area, un’altra società, proprietaria di un fabbricato adibito a bar, aveva risistemato la terrazza.
A detta della ricorrente l’intervento edilizio eseguito dal bar era abusivo, perché il rifacimento della terrazza, dichiarato con SCIA come opera interna, realizzava in realtà una nuova volumetria a destinazione commerciale, avendo trasformato la terrazza, originariamente aperta su tre lati, in un volume chiuso con superficie coperta.
Da precisare inoltre che la terrazza si trovava a meno di 30 mt dalla linea demaniale marittima, per la realizzazione del nuovo volume sarebbe stato necessario richiedere ed ottenere l’autorizzazione paesaggistica e il nulla osta della capitaneria di porto.
Cosa che invece il bar non aveva mai fatto. In qualità di terzo controinteressato, la società proprietaria del compendio immobiliare aveva presentato nel tempo diverse segnalazioni contro il bar, alle quali tuttavia sia il Comune che la Soprintendenza avevano risposto sempre negativamente, ribadendo l’assenza di abusi edilizi e di difformità dai titoli rilasciati, e rilevando, a seguito di opportuni sopralluoghi, solo modeste incongruenze e lievi difformità.
La ricorrente impugnava allora i provvedimenti amministrativi che, rigettando le proprie numerose segnalazioni, confermavano la legittimità di tutti i titoli abilitativi relativi alla realizzazione di opere nel fabbricato adibito a bar.
Il contestato rifacimento della terrazza
Nella concessione edilizia del 1988, la società titolare del bar aveva ottenuto l’autorizzazione a realizzare una terrazza aperta da tre lati con coperture rivestite in telo in PVC impermeabile di color giallo ocra e bianco, con ai lati parapetti della terrazza esterna in doghe di legno e fioriere.
Nell’ultima comunicazione di inizio lavori del 2014, la società titolare del bar aveva invece dichiarato di realizzare una “copertura rivestita con lastroni rimovibili in laminato satinato color bianco-grigio antracite”, parapetti della terrazza esterna in acciaio zincato rimovibili, lastre in vetro rimovibili agganciate al parapetto in acciaio zincato a scopo decorativo, rivestimenti in piastrelle color grigio antracite installate a ridosso di pannelli rimovibili.
L’intervento edilizio era stato dichiarato come esecuzione di opere interne ed esterne nell’ambito di un’area terrazzata. Nella DIA, la titolare del bar aveva precisato che: le opere esterne riguardavano la terrazza esterna, e consistevano nel “rifacimento della terrazza esterna, sostituzione dei parapetti, rivestimento in piastrelle su supporti rimovibili a ridosso delle fioriere esistenti e sostituzione del rivestimento in pvc della copertura con lastroni in laminato satinato”. Le opere interne invece consistevano nel rifacimento delle tinte interne.
Nella DIA era poi espressamente dichiarato che tutte le modifiche sulla terrazza esterna, esclusa la pavimentazione, avrebbero mantenuto il carattere della precarietà.
Il punto di vista del ricorrente
Al contrario, secondo la società ricorrente, le opere realizzate, per la loro consistenza strutturale, la conformazione, i materiali impiegati e la funzione, avevano chiaramente un carattere non precario e temporaneo, ma stabile e duraturo, e pertanto avrebbero richiesto il rilascio di un espresso titolo edilizio.
Il verbale di sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale, su segnalazione della ricorrente aveva trovato la seguente situazione di fatto: “terrazza antistante il locale bar ad una quota superiore di quella della spiaggia aperta su tre lati, coperta totale te da una tenda avente struttura metallica (…) coperta in telo pvc (…), parzialmente apribile manualmente (…) con paramenti di mascheramento in laminato sulle parti superiori (….), parapetti in metallo sui tre lati (…) avvolgibili in telo plastico trasparenti sui lati sud ed ovest (…) serramenti in alluminio e vetro su lato est (…) tamponamenti laterali a livello spiaggia con pannelli di piastrelle addossati al tamponamento esistente in legno color giallo (…) fioriere sopra i tamponamenti a terra (…) insegna pubblicitaria sul fronte sud nel paramento di mascheramento (…)”.
Scia o permesso a costruire?
Prima di entrare nel merito del caso esaminato, il Consiglio di Stato ricorda per quali interventi edilizi è necessario il permesso a costruire e quando invece è sufficiente la SCIA. Le norme richiamate sono rispettivamente l’art. 10 e l’art 22 del Testo unico edilizia (DPR 380/2001).
A norma dell’art. 10 gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia che richiedono il permesso a costruire sono quelli di: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico o ambientale.
Gli interventi realizzabili con SCIA
A norma dell’art. 22 comma 1 sono invece realizzabili con segnalazione certificata di inizio attività (SCIA):
- gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 comma 1 lett.b) che riguardino le parti strutturali dell’edificio
- gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’art. 3 comma 1 lett. c quando riguardino le parti strutturali dell’edificio
- gli interventi di ristrutturazione edilizi di cui all’art. 3 comma 1 lett. d diversi da quelli indicati dall’art. 10 comma 1 lett. c
Pertanto viene data la lettura che il rifacimento della terrazza non era un’opera realizzata ex novo, ma si poneva in continuità con la costruzione già esistente e legittimamente edificata sulla base di concessione edilizia.
Per questo motivo era da ritenersi sufficiente la comunicazione di inizio attività presentata dal bar e non occorreva un nuovo permesso a costruire, portando pertanto tale ricorso della società proprietaria dell’area è stato definitivamente rigettato
(fonte teknoring)
