Bonus e agevolazioni fiscali sugli immobili: la guida del Notariato

La guida elaborata dal Consiglio Nazionale del Notariato offre un quadro chiaro degli interventi realizzabili e delle agevolazioni fiscali di cui il contribuente può godere. Di particolare interesse, il fatto che non sia necessaria l’attestazione dello stato legittimo del fabbricato.

Quindi, per la presentazione dei progetti su interventi che possono beneficiare del super-bonus, non è richiesta l’attestazione della “doppia conformità”, vale a dire la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici nonché ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato legittimo del fabbricato (ossia la sua legittima costruzione).

1. La guida del Consiglio del Notariato

La guida è così strutturata:

• istruzioni per l’uso
• bonus edilizio
• eco-bonus
• sisma-bonus
• i beneficiari dei bonus
• il super-bonus – ambito oggettivo
• le modalità operative
• il bonus facciate
• i bonus “acquisti”
• lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
• gli “altri” bonus (come il bonus verde, bonus acquisto mobili ed elettrodomestici, bonus idrico)
• la regolarità urbanistica

Le schede tecniche sono ripartite in 4 colonne:

1. le tipologie di interventi ricompresi nel bonus
2. la disciplina a regime (senza limiti temporali)
3. disciplina temporanea rafforzata (con maggiori aliquote e maggiori tetti di spesa agevolabili),
4. la disciplina del super-bonus 110% (limitata a interventi determinati rivolti a specifiche categorie di contribuenti).

2. Il bonus edilizio

Nella guida sono riportate tutte le tipologie di intervento assoggettabili al bonus edilizio. Infatti a titolo esemplificativo e non esaustivo si citano gli interventi:

• di manutenzione ordinaria su parti comuni di edificio residenziale;
• di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze;
• relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
• ·volti a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (come il rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate);
• interventi volti alla rimozione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi.

3. Eco-bonus

L’eco-bonus, riguarda gli interventi relativi alle opere di efficientamento energetico, in particolare, le opere relative all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Per fruire di questa tipologia di bonus non sono necessari interventi edilizi in senso stretto. Ad esempio, rientra nel bonus l’installazione dell’impianto fotovoltaico purché sia diretto al soddisfacimento dei bisogni dell’abitazione. L’agevolazione riguarda gli immobili esistenti e non è applicabile a quelli in costruzione.

4. Sisma bonus

Il sisma-bonus riguarda gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, “con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizza-te sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sul-la base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione”.

5. Beneficiari del bonus edilizio

La guida indica le varie tipologie di intervento a cui si applicano i vari bonus e i soggetti che ne possono beneficiare. In linea generale, godono delle detrazioni:

• il proprietario e il comproprietario dell’immobile,
• il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (come il diritto di usufrutto o di abitazione);
• il comodatario (ossia il soggetto che gode dell’immobile in forza di un contratto di comodato);
• il locatario (vale a dire il conduttore o inquilino);
• i soci di cooperativa a proprietà divisa e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, anche i soci di cooperativa a proprietà indivisa;
• gli imprenditori individuali per gli immobili non rientranti tra i beni strumentali o merce;
• i soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati) alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Oltre ai soggetti sopra indicati beneficiano del diritto alla detrazione anche altri soggetti a patto che sostengano le spese e, quindi, le fatture siano a loro intestate. Sono beneficiari della detrazione:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, l’unito civilmente, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) (deve trattarsi di abitazione in cui si esplica la convivenza e quindi a disposizione del familiare che vuole fruire della detrazione; non è necessario si tratti dell’abitazione principale);
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il convivente more uxorio
• il promissario acquirente, purché sia stato immesso nel possesso del bene ed esegua gli interventi a proprio carico e purché il preliminare sia stato registrato.

“In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile”.

6. Super-bonus del 110%

Il super-bonus del 110% consiste nella disciplina di maggior favore introdotta nel 2020. Si tratta di una disciplina limitata a determinati interventi e rivolta solo a determinate categorie di contribuenti

La disposizione normativa contempla due tipologie di intervento:

• gli interventi trainanti, i quali accedono direttamente alla detrazione fiscale del 110% (ad esempio, interventi di efficientamento energetico come l’isolamento termico dell’edificio, compresa la coibentazione del tetto o e l’adozione di misure antisismiche degli edifici);
• gli interventi trainati, i quali hanno la possibilità di accedere alla detrazione del 110% solo se vengono realizzati congiuntamente a uno degli interventi trainanti di cui sopra (ad esempio, interventi di abbattimento delle barriere architettoniche).

“Per fruire della detrazione del 110% l’intervento “trainante” (anche unitamente a taluno degli interventi “trainati”) deve garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta”.

7. Bonus facciate

Il “bonus facciate” prevede una detrazione del 90% delle spese per interventi come la pulitura o tinteggiatura esterna, che siano diretti al recupero o restauro della facciata esterna. Non ne beneficiano tutti gli edifici ma solo quelli ubicati in centri urbani in zone classificate “A” (centro storico) o “B” (zone di completamento) dai vigenti strumenti urbanistici.

8. Il cumulo

Se sullo stesso immobile (ad esempio, la casa di abitazione) sono effettuati più interventi che possono fruire dell’agevolazione, il limite massimo di spesa detraibile è dato dalla somma degli importi previsti per ognuno degli interventi effettuati. Il cumulo delle agevolazioni fiscali è applicabile solo a determinate condizioni: quando lo stesso intervento può rientrare astrattamente in due diverse fattispecie agevolabili, si può applicare una sola di esse.

9. Lo sconto in fattura o la cessione del credito

I “beneficiari” dei bonus suindicati possono scegliere, anziché utilizzare direttamente la detrazione, di optare:

• per uno sconto in fattura da parte dei fornitori che hanno effettuato gli interventi fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso (e i fornitori possono cedere il credito ad altri soggetti);
• per la cessione di un credito d’imposta, di pari ammontare, con la possibilità di cederlo ad altri soggetti (inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari).

10. La documentazione da conservare

Il contribuente che usufruisca di uno o più dei bonus suindicati deve conservare:

• le ricevute dei bonifici effettuati;
• le fatture e le ricevute fiscali

relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori.

Nel caso in cui gli esborsi abbiano riguardato un condominio, il contribuente può usare una certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio, attestante l’adempimento degli obblighi previsti e indicante la somma detraibile da parte di ciascun contribuente.

11. La regolarità urbanistica

Gli interventi ammessi al super-bonus che comportino trasformazioni urbanistiche ed edilizie degli edifici costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante la presentazione della CILA, ossia la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Restano esclusi gli interventi che comportano la demolizione e ricostruzione degli edifici (così è stato previsto dall’art. 33, c. 1, lett. c) d. l. 77/2021 – Decreto Semplificazioni 2021 – che ha modificato l’art. 119, comma 13-ter d.l. 34/2020).

La CILA deve essere presentata al Comune competente; il tecnico incaricato di presentarla deve attestare, sotto la propria responsabilità, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati nonché ai regolamenti edilizi vigenti. In merito gli interventi che possono beneficiare del super-bonus, nella CILA devono essere attestati:

• gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile ovvero del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (come nel caso di titolo edilizio in sanatoria con riguardo all’edificio per il quale sia stata presentata l’istanza di condono edilizio);
• l’indicazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

12. La non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato

La presentazione della CILA non necessita dell’attestazione dello stato legittimo (art. 9 bis, comma 1 bis DPR 380/2001 – Testo Unico in materia Edilizia). Quindi, per la presentazione dei progetti su interventi che possono godere del super-bonus, non è richiesta l’attestazione della “doppia conformità”, vale a dire:

• la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti,
• e lo stato legittimo del fabbricato (ossia la sua legittima costruzione).

Con l’esclusione della necessità dell’attestazione dello stato legittimo diviene irrilevante – solo ai fini della fruizione del super-bonus – ogni difformità edilizia e non solo le difformità riconducibili alle tolleranze costruttive-esecutive. Lo scopo della norma consiste nell’agevolare il ricorso al beneficio.

13. La deroga all’art. 49 TU in materia edilizia

L’art. 49 D.P.R. 380/2001 prevede che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali, di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Sono escluse le tolleranze costruttive/esecutive. Come abbiamo visto, l’art. 33 del Decreto Semplificazioni 2021 ha derogato a tale norma.

=>  Bonus Fiscali 2021

 

(fonte altalex)