Le detrazioni fiscali del 110% (superbonus) hanno accelerato la necessità di rivedere la normativa edilizia e recepire il nuovo “testo unico per le costruzioni”. Importanti modifiche alla disciplina relativa all’accertamento di conformità per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria
Sono note le difficoltà applicative relative alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) stanno accelerando il percorso di revisione del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che dopo 20 anni dovrà essere riversato nella nuova Disciplina delle costruzioni.
La nuova disciplina delle costruzioni
Ad distanza di 6 mesi dalla definizione della bozza realizzata da un tavolo tecnico presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici composto dai Ministeri competenti (Infrastrutture, Beni Culturali, Ambiente, Funzione Pubblica e Giustizia) insieme alla Conferenza Unificata delle Regioni e province Autonome di Bolzano e Trento, all’Associazione Nazionale Comuni Italiani (ANCI), all’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) che ha assunto la Segreteria Tecnica e alla Rete delle Professioni Tecniche, sembrerebbe che qualcosa si stia muovendo.
Le modifiche all’accertamento di conformità
Molto rilevanti sono le modifiche alla disciplina dell’accertamento di conformità che nella attuale normativa è normata all’art. 36 del Testo Unico Edilizia. Nell’attuale versione, è prevista la possibilità di sanare un abuso presentando un’apposita istanza che prevede il rilascio del permesso di costruire in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).
Nella nuova disciplina delle costruzioni, al Titolo II, viene riservato un intero capo all’accertamento di conformità (Capo VI) e 3 articoli:
- Art. 37 – Accertamento di conformità per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia
- Art. 38 – Accertamento di conformità per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia
- Art. 39 – Interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967
L’Accertamento di conformità per violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia
Per le violazioni formali della disciplina urbanistica ed edilizia viene confermata la doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente; questo sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione dell’istanza di accertamento di conformità.
Ma con una differenza, l’istanza di accertamento di conformità è corredata dal rilievo delle opere abusive delle quali è richiesta la sanatoria e da una relazione asseverata, a firma di un tecnico abilitato, nella quale il professionista attesta, sotto la propria responsabilità, la sussistenza della doppia conformità, asseverando altresì che gli interventi edilizi risultano eseguiti nel rispetto della normativa tecnica e costruttiva vigente all’epoca di realizzazione.
Il permesso di costruire in sanatoria condizionato
Viene anche previsto il rilascio del permesso di costruire in sanatoria condizionato alla realizzazione di opere di modesta entità, finalizzate alla piena conformazione dell’immobile alla vigente disciplina edilizia e urbanistica. Nei casi in cui l’istanza preveda l’esecuzione delle predette opere di conformazione, il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria è subordinato alla puntuale esecuzione di tali opere entro il congruo termine assegnato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale. L’avvenuta esecuzione delle opere di conformazione è attestata con idonea documentazione e asseverazione dal professionista.
Accertamento di conformità per violazioni conformi alla sopravvenuta disciplina urbanistica ed edilizia
Ad esclusione degli interventi di nuova costruzione eseguiti in assenza di titolo abilitativo ed in contrasto con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca della loro realizzazione, viene previsto il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per interventi urbanistico-edilizi eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca della realizzazione, a condizione che detti interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità.
Per i seguenti interventi, il titolo abilitativo in sanatoria può essere ottenuto solo ove gli stessi risultino conformi, oltre alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda, anche alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente ad una data ancora da stabilire sul piano “politico”:
- interventi di nuova costruzione, eseguiti in totale difformità dal titolo abilitativo;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica
- interventi di demolizione e ricostruzione comunque denominati interventi di ricostruzione di edifici crollati
- gli interventi di addizione volumetrica
- interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza o totale difformità dal titolo abilitativo.
Anche in questo caso, l’istanza di accertamento di conformità è corredata da una relazione asseverata, a firma di un tecnico abilitato, e dal rilievo delle opere abusive delle quali è richiesta la sanatoria. Nella relazione il professionista attesta, sotto la propria responsabilità, che gli interventi edilizi:
- sono conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda;
- sono conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente alla data da stabilire per gli interventi citati sopra;
- risultano eseguiti nel rispetto della normativa tecnica e costruttiva vigente all’epoca di realizzazione.
Interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967
Qui avviene un cambio epocale perché secondo la nuova disciplina delle costruzioni sono da considerarsi legittimamente realizzati, anche in presenza di diverse disposizioni nella regolamentazione comunale vigente all’epoca, gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765, ivi compresi quelli ricadenti all’interno della perimetrazione dei centri abitati o delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano individuate dallo strumento urbanistico all’epoca vigente.
L’avvenuta esecuzione ed ultimazione delle opere ed interventi entro il termine temporale sopra indicato è comprovata dal proprietario, o altro soggetto avente titolo, mediante adeguata documentazione, quali riprese fotografiche, estratti cartografici, planimetrie catastali, documenti d’archivio, o altro mezzo idoneo. Non assumono valore di prova le dichiarazioni testimoniali.
(fonte lavoripubblici)
