Nel testo unico edilizia è stato esteso il concetto di tolleranze costruttive alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne.
Con la pubblicazione del dl semplificazioni sono state introdotte una serie di modifiche al dpr n. 380/2001 (testo unico edilizia) tra cui l’ampliamento del concetto di “tolleranze costruttive“. Il dl semplificazioni (dl 76/2020) infatti aggiunge al dpr 380/2001 il nuovo articolo 34 -bis (Tolleranze costruttive).
Ricordiamo che il decreto è entrato in vigore il 17 luglio ed entro 60 giorni dovrà essere convertito in legge, nell’attesa di eventuali (e probabili) modifiche durante l’iter di conversione, le sue disposizioni sono pienamente operative.
Il nuovo art 34 bis del testo unico dell’edilizia
L’articolo 34 bis ricade nel Titolo IV “VIGILANZA SULL’ATTIVITÀ URBANISTICO EDILIZIA, RESPONSABILITÀ E SANZIONI” al capo II “sanzioni”: esso è suddiviso in tre commi.
Comma 1 – tolleranza del 2%
Il primo comma del nuovo articolo riporta:
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
In pratica viene confermata la tolleranza massima del 2%, di discordanza tra progetto e costruito, tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato (prima tale misure era inglobata nell’art.34).
La tolleranza del 2% riguarda:
- altezze dei fabbricati;
- distacchi e distanze tra fabbricati e tra fabbricati e strade;
- cubature e volumetrie;
- superfici coperte (e quindi scoperte);
- “ogni altro para-metro delle singole unità immobiliari” quindi ad esempio SLP (superficie lorda di pavimento) e SNR (superficie non residenziale).
Quindi se ci si discosta da quanto previsto dal progetto (nella tolleranza massima del 2%) non si incorrerà a sanzioni.
Comma 2 – modifiche di lieve entità
Il comma 2 dell’art. 34 bis riporta:
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Il comma stabilisce che:
- le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
- le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
- la diversa collocazione di impianti;
- la diversa collocazione di opere interne;
eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:
- siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
- non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
- non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Comma 3 – la dichiarazione asseverata del tecnico
Il nuovo articolo del testo unico infine riporta al comma 3:
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
In pratica il tecnico che durante i lavori accerta la presenza di “lievi irregolarità” e “difformità nei limiti del 2%” dovrebbe comunicarli al Comune con apposita dichiarazione asseverata.
Ricordiamo che queste sono alcune delle novità contenute nel decreto: durante l’iter di conversione in legge molto probabilmente verranno apportate ulteriori modifiche al decreto, e quindi al testo unico.
Qualora queste modifiche dovrebbero essere confermate, visto che alcuni aspetti risultano aperti a diverse interpretazioni (basti pensare ai molteplici dubbi che solleva il comma 3), siamo certi che la giurisprudenza in materia edilizia si arricchirà ulteriormente.
(fonte biblus)
DPR 380-2001 testo unico edilizia rev. 5.0_17.07.2020
