Quando appartamento in condominio è considerato una abitazione di lusso

La Cassazione chiarisce i casi in cui anche un appartamento in condominio può essere ritenuto un’abitazione di lusso e quindi essere escluso dalle agevolazioni prima casa

Con l’ordinanza n. 7769/2020 della Corte di Cassazione si chiariscono le caratteristiche che un immobile deve possedere per essere considerato “abitazione di lusso”.

Ricordiamo che gli immobili di lusso, oltre ad essere sottoposti ad un regime di imposte più oneroso (basti pensare all’IMU ed all’IVA), non possono accedere alle agevolazioni prima casa.

Ma quando un immobile può essere considerato di lusso?

Come si classificano le abitazione di lusso

Per rispondere alla domanda bisogna fare riferimento alle due norme principiali in materia.

Le abitazioni di lusso prima del dlgs 175/2014

In passato venivano considerate abitazioni “di lusso” e quindi non beneficiarie dell’agevolazione prima casa le abitazioni che presentavano alcune caratteristiche definite degli artt. da 1 a 8 del dm agosto 1969:

• 1: le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”
• 2: le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
• 3: le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 m³ e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 m³ v.p.p. per ogni 100 m² di superficie asservita ai fabbricati.
• 4: le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m²
• 5: le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta
• 6: le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
• 7: le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione
• 8: le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al Decreto del 1969

Le abitazioni di lusso dopo il dlgs 175/2014

L’art. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro.

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione, agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

• A/1 – abitazioni di tipo signorile
• A/8 – abitazioni in ville
• A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

L’applicazione dell’agevolazione prima casa è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso.

Con la circolare n. 31E/2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che dal 2014 l’unico riferimento è quello del dlgs 175/2014.

L’ordinanza 7769/2020 della Cassazione

E’ importante sottolineare che il caso trattato dalla Corte di Cassazione nella nuova ordinanza n. 7769/2020 fa riferimento ad una sentenza del 2015 della Commissione tributaria Regionale (CTR) relativa a fatti antecedenti al 2014.

La Cassazione infatti utilizza come riferimento normativo unicamente il dm del 2 agosto 1969, omettendo qualsiasi riferimento al dlgs 175 del 2014.

I fatti in breve

L’Agenzia delle Entrate revocava le agevolazioni fiscali prima casa a dei contribuenti, in ragione della natura di lusso dell’immobile e, in particolare, del fatto che si era accertato che esso aveva una superficie superiore ai 240 mq, indicata dall’art. 6 del dm del 1969 quale limite per godere delle agevolazioni richieste.

Avverso tale avviso i contribuenti proponevano ricorso: tuttavia la CTR, con sentenza del 2015, confermava la sentenza di primo grado e lo rigettava.

I contribuenti quindi proponevano ricorso in cassazione.

La decisione della Cassazione

I Giudici evidenziano come la CTR ha correttamente fatto applicazione dei criteri di cui al dm Lavori Pubblici 2 agosto 1969, al fine di stabilire se l’abitazione oggetto di compravendita era di lusso, assumendo rilievo il fatto che la compravendita oggetto di accertamento era avvenuta nel 2006. 

In particolare, l’art. 6 del dm 2 agosto 1969 indica quale abitazione di lusso “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”.

Inoltre i Giudici fanno riferimento ad un’altra sentenza della Cassazione, la n. 23591 del 2012, che cita:

ai fini fiscali devono essere considerate abitazioni di lusso, ai sensi dell’art.6 del d.m. 2 agosto 1969, tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati, a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative.

Il ricorso pertanto è respinto. (rif.biblus)