La Cassazione chiarisce che un cortile condominiale che sorge su autorimesse non può essere considerato al pari di un lastrico solare: in caso di danni la responsabilità è solo del condominio
Con la sentenza n. 14511/2019 della Corte di Cassazione si chiariscono le differenze tra la ripartizione di spese relative ai danni di infiltrazioni causati dal lastrico solare (di proprietà esclusiva o condominiale) ed i danni generati da cortili e viali condominiali (che coprono locali sottostanti di proprietà esclusiva).
I fatti in breve
Un condomino di uno stabile lamentava che, nei due locali autorimessa di sua proprietà, ubicati nel piano seminterrato posto al di sotto del cortile condominiale di accesso allo stabile, si erano verificate infiltrazioni d’acqua provenienti dal cortile.
Pertanto citava il condominio a comparire dinanzi al giudice di pace e chiedeva che il condominio fosse dichiarato responsabile dei danni subiti e condannato al relativo risarcimento. Espletata la c.t.u., il giudice di primo grado accoglieva la domanda e quindi condannava il condominio a risarcire il proprietario.
Veniva quindi prima presentato ricorso in Appello da parte del condominio e, a seguito del rigetto dello stesso, veniva fatto ricorso in Cassazione.
Tra i motivi di ricorso il condominio chiedeva che per la ripartizione delle spese, invece della suddivisione tra tutti i condomini (criterio di cui al combinato disposto degli artt. 1125 e 1123, 2° co., cod. civ.), venisse applicato il criterio di ripartizione ex art. 1126 cod. civ. utilizzato per i danni causati dai lastrici solari agli appartamenti sottostanti.
Tale criterio prevede che al pagamento dei danni concorrano tutti i condomini, per due terzi, e per il restante terzo il proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo.
La decisione della Cassazione
La Cassazione premette che è:
innegabilmente l’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio, opera pur ai fini della rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa dell’omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni ed anche a tali fini, l’obbligo, parimenti rinviene la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio (cfr. Cass. 8.11.2007, n. 23308).
Tuttavia, nel caso di danni da infiltrazioni ai locali sottostanti, vi è differenza nella ripartizione delle spese a seconda che si tratti di lastrici solari e corti/viali condominiali.
Lastrici solari, i danni causati agli appartamenti sottostanti
La Cassazione cita la consolidata giurisprudenza in materia secondo cui, il lastrico solare svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini.
Pertanto all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Quindi, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 cod. civ., vale a dire:
- i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi
- il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Nel caso specifico, per la Corte l’assimilazione tout court, proposta dal condominio, del cortile al “lastrico solare” risulta del tutto ingiustificata: il “lastrico solare” assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio.
Cortili o viali di accesso, i danni causati ai locali sottostanti
Per la Cassazione:
qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, 2° co., cod. civ.
Pertanto, nel caso specifico il pagamento dei danni spetta unicamente al condominio, non potendosi applicare lo stesso criterio di ripartizione dei lastrici solari: il ricorso viene rigettato. (rif.biblus)
