Introduzione
Spesso i proprietari degli immobili soggetti ad interventi edilizi ed i professionisti che ne curano le pratiche istruttorie incorrono in controversie giuridiche. Queste portano all’annullamento delle richieste autorizzative ed eventuali sanzioni sugli abusi realizzati.
È questo uno dei casi verificatisi e sul quale si è espresso il TAR della Campania nella sentenza n. 00024/2018 relativa il rigetto del ricorso di un proprietario che, nell’ambito dei lavori di manutenzione straordinaria e di adeguamento e riqualificazione funzionale del proprio immobile, aveva realizzato senza richiedere il permesso di costruire, superfici non residenziali scaturite dal mutamento di destinazione d’uso dei lastrici solari in terrazzo, realizzando ringhiere ed opere accessorie e pertinenziali.
Il fatto
Il ricorrente aveva chiesto ricorso al Tar della Campania riguardo l’ordinanza di demolizione gravata n. 54 del 26/07/2005 rilasciata dal Responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Ravello, riguardo interventi edilizi che avevano mutato la destinazione d’uso dei lastrici solari in terrazzo, tramite la realizzazione di ringhiere, una seduta in muratura, un piccolo forno ed una scala esterna in ferro per accedere al lastrico di copertura del vano soggiorno.
Il TAR della Campania si esprime rigettando il suddetto ricorso. Definisce la differenza tra il lastrico solare ed il terrazzo, specificando quali opere si possono realizzare e quali autorizzazioni richiedere.
Che differenza c’è fra il lastrico solare e il terrazzo?
Nella sentenza succitata, “il Collegio riconosce l’esistenza di una differenza in termini di disciplina urbanistica, tra un lastrico solare e un terrazzo”.
Il primo viene definito come “una parte di edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti”; mentre il terrazzo viene inteso come “ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti; indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti”. Specificando altresì, che “nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, sia necessario il permesso di costruire”.
Quali opere sono consentite per trasformare un lastrico solare in terrazzo? E quali autorizzazioni servono?
Entrando nel dettaglio, il Collegio specifica quali sono gli interventi edilizi che definiscono l’esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi da parte dell’amministrazione comunale; e dando una chiara linea guida sulla definizione delle opere realizzabili e/o non realizzabili.
Secondo il Collegio,infatti, “la realizzazione di nuovi volumi utili, nonché di superfici utili e superfici non residenziali (scaturite dal mutamento di destinazione d’uso di lastrici solari in terrazzi), necessita il rilascio del premesso di costruire (già concessione edilizia di cui all’art. 1 della Legge n. 10/77)” costituendo un “aumento del carico urbanistico; nonché, almeno in parte, una modifica del prospetto dell’edificio”. E concludendo che per chi non ottiene tale autorizzazione, realizzando di fatto abusi edilizi, è soggetto a manifestazione di attività amministrativa doverosa quale l’ordinanza di demolizione, “per la cui adozione non è necessario l’invio della comunicazione di avvio del procedimento, non essendovi spazio per momenti partecipativi del destinatario dell’atto”.
Viene dunque sancito e sottolineato, che anche “la trasformazione di un tetto di copertura in terrazzo calpestabile modifica gli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo preesistente, risolvendosi in ultima analisi in una alterazione di prospetto e sagoma dell’immobile” comportando la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso dal preesistente. E specificando che “nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice S.C.I.A. né tramite C.I.L. o C.I.L.A. secondo l’ex art. 6 del D.P.R. n. 380 del 6 Giugno 2001”.
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